Immobilien sind sowohl als Investitionsobjekt als auch als Wohnraum äußerst beliebt. Allerdings wächst momentan die Angst, dass die Immobilienpreise, die in den letzten Jahren stark angestiegen sind, weiter steigen könnten. Gleichzeitig sind die Zinsen für Finanzierungskredite extrem hoch. Auf der anderen Seite gibt es jedoch auch die Befürchtung, dass die Preise fallen könnten. Was passiert also mit den Immobilienpreisen in den nächsten Monaten und Jahren? Sind diese Ängste berechtigt? In diesem Blogbeitrag werde ich diese Fragen genauer untersuchen und herausfinden, ob die Angst vor den Immobilienpreisen gerechtfertigt ist.
Manche Menschen versuchen krampfhaft, sich eine Immobilie zu finanzieren, obwohl es nicht zu ihrer finanziellen Situation passt.
Zunächst einmal möchte ich betonen, dass nicht jeder in der Lage ist, sich eine Immobilie als Investition oder zum Selbstbewohnen leisten zu können. Eine Immobilie ist ein Luxusobjekt, und manche Menschen verfügen einfach nicht über das finanzielle Einkommen, um sich dies leisten zu können. Es ist wichtig zu erkennen, dass die niedrigen Zinsen der letzten Jahre den Eindruck erweckten, dass jeder sich eine eigengenutzte Immobilie leisten kann. Dies ist jedoch nicht der Fall. Es ist ein Luxus, den sich nicht jeder leisten kann. Manche Menschen versuchen krampfhaft, sich eine Immobilie zu finanzieren, obwohl es nicht zu ihrer finanziellen Situation passt. Dies kann dazu führen, dass sie sich übernehmen und letztendlich sogar in eine Privatinsolvenz geraten. Es ist traurig, aber nicht jeder ist für eine eigengenutzte Immobilie geeignet. Plötzlich steht man mit 40, 50 oder einem beliebigen Alter vor dem Nichts, und das kann weitreichende Auswirkungen auf das restliche Leben haben. Daher ist es wichtig, sich klarzumachen, dass die eingenutzte Immobilie nicht für jeden geeignet ist.
Die Zinsen waren in den letzten Jahren und sogar im letzten Jahrzehnt wirklich sehr niedrig. Doch in den letzten sechs Monaten sind die Zinsen drastisch angestiegen, von etwa einem Prozent auf aktuell rund 3,54%. Das ist natürlich eine Vervielfachung der ursprünglichen Belastung vor zwei oder drei Jahren. Wenn wir jedoch einen historischen Blick werfen, sind diese drei bis vier Prozent ein vollkommen legitimer und normaler Zinssatz, den ich sogar als okay oder gut bezeichnen würde. Vielleicht nicht so gut wie vor einigen Jahren, aber immer noch legitim.
Es steht fest, dass der Immobilienmarkt im Vergleich zum Kapitalmarkt, wo es um Wertpapiere und Aktien geht, deutlich träger ist.
In der weiteren Vergangenheit gab es Hochzinsphasen, in denen für eine Immobilienfinanzierung sogar 8, 9, 10 oder 11% verlangt wurden, und dennoch wurden Immobilien zu diesen Zinssätzen gekauft und verkauft. Das ist natürlich eine ganz andere Hausnummer als heute. Gleichzeitig waren die Immobilienpreise damals nicht so immens hoch wie sie heute sind. Es steht fest, dass der Immobilienmarkt im Vergleich zum Kapitalmarkt, wo es um Wertpapiere und Aktien geht, deutlich träger ist. Er bewegt sich nicht täglich um 10%, 5% oder noch mehr. Es dauert seine Zeit, aber er bewegt sich dennoch. Jetzt müssen wir sehen, was mit den Immobilienpreisen passiert. Werden sie sich an die Finanzierung anpassen? Können die Verkäufer damit leben, dass sie möglicherweise ihre Preise senken müssen, obwohl sie ursprünglich mehr bezahlt haben? Das ist ein sehr träger Markt, den wir uns vor Augen führen müssen.
Diese 3,5 bis 4% sind kein schlechter Zinssatz, und damit kann man definitiv arbeiten und eine Immobilie kaufen. Es steht jedoch fest, dass nicht jeder über die finanziellen Mittel verfügt, um dies zu tun. Hinzu kommt die Tilgung, die die finanzielle Belastung weiter erhöht. Wenn wir nun den Immobilienpreis betrachten und auf die Frage der zukünftigen Entwicklung zurückkommen, hat der Finanzierungssatz erhebliche Auswirkungen auf den Preis der Immobilien. Es ist jedoch schwer vorherzusagen, was mit den Zinsen in Zukunft passieren wird. Werden sie weiter steigen, irgendwann wieder sinken oder auf dem Niveau von drei bis vier Prozent bleiben? Selbst wenn sie stabil bleiben, wird der Immobilienmarkt sicherlich etwas an Wert verlieren. Doch es gibt viele andere Variablen, die Einfluss auf die Immobilienpreise haben, und wir werden uns im Folgenden kurz ansehen, welche Variablen wir einordnen können und welche noch absolute Unbekannte sind, bei denen wir uns überraschen lassen müssen, was passiert und welchen Einfluss sie haben.
Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise?
Gesetzliche Vorschriften
Die erste Variable, die eine Rolle bei Immobilienpreisen spielt, sind gesetzliche Vorschriften. Insbesondere in der europäischen Politik werden Programme diskutiert, die eine Zwangssanierung von Immobilien mit einer schlechten Energieeffizienzklasse vorsehen. Das Ziel ist es, den CO2-Ausstoß zu reduzieren. Diese aktuellen Diskussionen haben zur Folge, dass Immobilien mit einer schlechten Energieklasse zwangsweise verbessert werden sollen. Dies würde vor allem ältere Immobilien betreffen, die eine niedrige Energieeffizienzklasse haben.
Der Diskurs über die Zwangsenteignung von Immobilien ist derzeit in Deutschland präsent.
Die Auswirkungen dieser gesetzlichen Änderungen auf den Immobilienmarkt sind noch ungewiss. Wenn es tatsächlich zu einer Zwangssanierung kommt, entweder beim Mieterwechsel oder beim Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie, könnte dies erhebliche Preisauswirkungen haben. Insbesondere für Objekte mit einer schlechten Energieklasse wäre dies eine massive Belastung, da die Nachfrage stark abnehmen würde. Infolgedessen müssten die Preise erheblich sinken, um Käufer anzulocken. Es bleibt jedoch abzuwarten, in welche Richtung sich die Diskussionen und Vorschläge letztendlich entwickeln und ob diese gesetzlichen Änderungen tatsächlich umgesetzt werden.
Ein weiteres Thema, das im Zusammenhang mit Immobilienpreisen diskutiert wird, ist die Enteignung. Der Diskurs über die Zwangsenteignung von Immobilien ist derzeit in Deutschland präsent. Allerdings ist eine Enteignung in Deutschland nur dann erlaubt, wenn sie dem Allgemeinwohl dient. Im letzten Jahr gab es in Deutschland etwa 442 Enteignungen, die in erster Linie mit Infrastrukturprojekten in Verbindung standen. Die Anzahl der Enteignungen ist im Vergleich zur Gesamtzahl der Immobilien in Deutschland gering, daher ist es wichtig, bei der Standortwahl aufmerksam zu sein und die möglichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zu berücksichtigen.
Es ist deutlich erkennbar, dass gesetzliche Änderungen und Diskussionen über Enteignungen erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben können. Es ist daher ratsam, die aktuellen Entwicklungen genau zu verfolgen und die Standortwahl von Immobilien sorgfältig abzuwägen. Die potenziellen Auswirkungen auf den Preis und die Nachfrage sollten bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden.
Demografischer Wandel
Der zweite Punkt, der einen Einfluss auf den Preis von Immobilien hat, ist der demografische Wandel. Aktuell wissen wir, dass viele Menschen aus den geburtenstarken Jahrgängen der 60er Jahre in eigengenutzten Immobilien wie Häusern oder Wohnungen leben. Es kann jedoch passieren, dass im Laufe der Zeit, besonders im Alter, die Immobilie zu groß wird oder man körperlich nicht mehr in der Lage ist, sie alleine zu bewohnen und zu pflegen. In solchen Fällen entscheiden sich die Besitzer oft dafür, sich zu verkleinern oder möglicherweise in eine Pflegeeinrichtung zu ziehen, wodurch die Immobilie auf den Markt kommt.
Angesichts der Tatsache, dass die geburtenstarken Jahrgänge in den 60er Jahren eine große Anzahl von Menschen betreffen, könnte dies zu einer Flut von Immobilien auf dem Markt führen, was zu einem Überangebot führt und den Preis drastisch senken kann
Gleichzeitig werden diese Immobilien möglicherweise an die Kinder vererbt, die jedoch bereits in ihren 30ern oder 40ern sind und möglicherweise selbst bereits eine Immobilie gekauft und bewohnt haben. Sie möchten sich möglicherweise nicht an das geerbte Objekt binden und sich nicht um die Instandhaltung kümmern. Es könnte auch erforderlich sein, dass Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, um das Objekt auf den aktuellen Stand zu bringen. In solchen Fällen möchten die Erben möglicherweise das Objekt einfach verkaufen und sind nicht daran interessiert, es zu behalten. Angesichts der Tatsache, dass die geburtenstarken Jahrgänge in den 60er Jahren eine große Anzahl von Menschen betreffen, könnte dies zu einer Flut von Immobilien auf dem Markt führen, was zu einem Überangebot führt und den Preis drastisch senken kann. Dies stellt ein demografisches Problem dar, das den Immobilienmarkt in Deutschland betrifft.
Rohstoff- und Baupreise
Ein weiterer Aspekt sind die gestiegenen Rohstoff- und Baupreise für verschiedene Materialien, die extrem teuer geworden sind. Wenn nun auch noch eine Sanierungspflicht seitens der Regierung besteht und die Preise weiterhin hoch bleiben, kann dies Auswirkungen auf die Immobilienpreise beim Kauf und Verkauf haben. Käufer sind möglicherweise nicht bereit, einen hohen Preis zu zahlen, wenn zusätzlich erhebliche Sanierungs- und Renovierungskosten anfallen. Dies kann als Argument genutzt werden, um den Preis zu reduzieren. Wenn die Anzahl der potenziellen Käufer abnimmt, könnten Verkäufer gezwungen sein, den Preis zu senken, um das Objekt überhaupt verkaufen zu können. Somit haben auch die Materialpreise Auswirkungen auf den Immobilienpreis.
Wirtschaftslage
Ein weiterer Aspekt, der einen Einfluss auf die Preise von Immobilien hat, ist die Wirtschaftslage in einer bestimmten Region. Wenn eine Region wirtschaftsstark ist, sind tendenziell die Immobilienpreise höher. Dies liegt daran, dass viele Menschen dorthin ziehen möchten, um dort zu arbeiten. Die Nachfrage steigt, während das Angebot begrenzt ist, was zu einer Preiserhöhung führt.
Dies ist in vielen Regionen Deutschlands der Fall. Es ist wichtig zu beachten, ob eine wirtschaftsstarke Region auch zukünftig wirtschaftlich stark bleibt oder ob sich dies möglicherweise ändern wird. Es gibt Szenarien, in denen eine Region unerwartet an wirtschaftlicher Stärke verliert, daher sollte man auch den wirtschaftlichen Zustand einer Region genau betrachten.
Angebot und Nachfrage
Ein weiterer Faktor, der den Immobilienmarkt beeinflusst, ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Das Angebot an Immobilien hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie bereits erwähnt. Gleichzeitig altern die Gebäude in Deutschland im Laufe der Zeit und erreichen irgendwann ein Alter oder einen Zustand, in dem ein Abriss und Neubau rentabler oder wirtschaftlich tragbarer ist als eine Sanierung. Dadurch gibt es jedes Jahr weniger Gebäude.
Das Bevölkerungswachstum in Deutschland war kontinuierlich, mit etwa 5 Millionen mehr Menschen als 1990. Dennoch wurden nicht genügend neue Wohnungen gebaut, um den Bedarf zu decken.
Um dem Bedarf an Wohnraum gerecht zu werden, hat Deutschland sich das Ziel gesetzt, jährlich 400.000 neue Wohneinheiten zu schaffen. Dies ermöglicht ein gesundes Wachstum und bietet mehr Wohnraum. Allerdings wurde dieses Ziel in den letzten Jahren nicht erreicht. Das Bevölkerungswachstum in Deutschland war kontinuierlich, mit etwa 5 Millionen mehr Menschen als 1990. Dennoch wurden nicht genügend neue Wohnungen gebaut, um den Bedarf zu decken.
Die Konsequenz ist, dass das Angebot an Wohnraum immer geringer ist als die Nachfrage. Dies hat maßgeblich dazu beigetragen, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren und Jahrzehnten erheblich gestiegen sind.
Mein Fazit
Es gibt viele Variablen, die den Immobilienmarkt beeinflussen, und es ist schwierig vorherzusagen, wohin sich die Preise entwickeln werden. Politische Entscheidungen, die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und die Baupreise sind Faktoren, auf die wir keinen direkten Einfluss haben. Daher bleibt es ungewiss, ob die Preise steigen oder fallen werden.
Es ist wichtig, sich strategisch auf die finanzielle Situation auszurichten, um flexibel reagieren zu können, unabhängig davon, welches Szenario eintritt. Es empfiehlt sich, den Immobilienmarkt aufmerksam zu beobachten und Kapital bereitzuhalten, um günstige Gelegenheiten zu nutzen. Trotz der hohen Immobilienpreise gibt es immer wieder Objekte, die zu einem vernünftigen Preis angeboten werden. Immobilien sind nach wie vor eine hervorragende Anlageklasse, und eine langfristige Investition kann sich über einen Zeitraum von 30 Jahren auszahlen.
Solltest du weitere Fragen zu Themen wie z.B. Immobilienkauf oder -verkauf, Finanzplanung, Mehrkontenmodell oder Finanzmanagement haben, dann lass es mich gern unter Kontakt wissen. Wünschst du dir eine persönliche finanzielle Beratung oder brauchst Hilfe, um dir einen Überblick über deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu verschaffen, dann kontaktiere mich gern hier unter: Kontakt.
Bis dahin, bleib gesund und lass es dir gut gehen.
Paul Lassak
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